，本期分享人是中指研究院物业事业部高级分析师张曼女士与梁书维先生，共话物业企业发展新路径。

　　在当前房地产市场深度调整背景下，物业管理行业正经历前所未有的结构性变革，与此期间，政策引领、科技赋能、服务升级、业务创新和资本重构成为物业企业转型发展重要的课题。未来，物业行业的竞争，将不再是简单的规模之争，而是数字化治理能力与平台化运营能力的较量。只有真正构建起“科技+服务+生态”商业模式的企业，才能在新一轮行业洗牌中占据领先地位。

　　今年是我国“十五五”战略规划布局的关键之年，习多次强调了“十五五”规划的重要性，并指出，“十五五”规划需要科学谋划和战略部署，以实现高质量发展。那么物业企业的“十五五”战略规划要如何做？存在怎样的机遇？

　　营收增速持续放缓。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。?2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。从各业务板块增速来看，2024年，百强企业基础服务收入均值同比增长5.60%，高于营业收入均值增速，韧性更强。

　　2024年，百强企业增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.93%、6.23%，多元业务发展承压。社区增值服务收入微降。2024年，百强企业社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，部分业务战略调整，更理性、更聚焦。基础服务收入占比进一步提升。2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点。增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。

　　营业成本率小幅提升。2024年，百强企业营业成本均值为12.86亿，同比增长4.80%；营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点。员工成本微幅增长，成本占比有所下降，员工成本管控成效明显。2024年，百强企业人员费用均值约7.04亿元，同比微增1.59%，占营业成本的54.71%，占比较2023年减少2.12个百分点。

　　百强企业第三方管理面积占比基本保持稳定。2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%。上市公司管理面积占比下降。2024年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点。

　　在行业独立市场化趋势下，第三方项目管理面积占比并未显著提升。第一，部分企业长期依赖关联公司项目供给，市场化拓展能力较差；第二，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域，留存率更低；第三，前期不良并购导致的部分第三方项目清退。

　　市场化是必然趋势，多措并举夯实外拓能力。第一，以高品质服务为内核，构建差异化服务能力和竞争优势是市拓关键。第二，加强市拓团队建设，优化激励机制。和泓服务制定市场拓展外部合伙人机制，通过内、外部资源的有机结合，提升集团拓展能力。第三，坚持有质效的市场外拓，抢占高价值项目。第四，利用AI招投标agent等智能平台及时跟踪市场动态，获取项目招标信息，精准高效外拓。

　　4月，中指研究院、小冰科技、指尖科技联合推出的AI物业服务场景大模型的首款落地产品。聚焦物业企业招投标场景，以中指研究院的物业数据库为基础，融合最新的人工智能深度学习能力，辅助物业企业进行投标机会洞察、高效自动生成投标文件。该产品在研发过程中整合了越秀服务、金科服务等28家中指研究院AI“生态伙伴”的实际使用反馈，产品功能和用户体验持续优化迭代。

　　物业作为人力密集、弱规模效应、低利润率的行业，科技渗透率是物企重构成本结构和服务效率的核心变量。

　　基础物业服务的特征与机器擅长的标准化、重复化的动作高度匹配，且技术门槛低，具备机器规模化替代可能。

　　过去，物企过度依赖粗放式外拓策略，而在以科技工具应用为基础的精细化管理维度投入不足，规模扩张与服务效能失衡。

　　政策红利与创新技术的双重突破，形成了推动物业管理行业变革的“双螺旋结构”。

　　政策维度：围绕发展数字经济、打造智慧社区、促进服务消费三大方向，顶层设计的政策利好频出。

　　技术维度：一方面以DeepSceek为代表AI大模型，正在重塑全社会、全行业的服务生态；另一方面物业服务技术创新呈现出“端-边-云”协同发展的特征，为企业服务创新提供了硬支撑。

　　第一，对核心区域和重点城市的深度布局。逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市的规模目标，集中资源持续进行区域渗透。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，杭州的管理面积占比约63.7%。

　　第二，聚焦深耕专业优势领域。专业细分赛道的服务专业性较强，百强企业明确重点拓展优势业务方向。

　　第三，聚焦优势客户，注重提升专业服务能力。尤其在商企服务领域，不同类型客户的服务需求差别较大。卓越商企服务FM客户主要聚焦互联网、高科技、金融、现代服务业四类。

　　第一，提高运营效率，降低成本。资源集中投入特定区域或业务，能避免资源分散，实现高效利用。如集中采购降低成本、共享设备设施提高利用率等，有利于后台管理成本的节约，提升人均产值，提高运营效率。

　　第二，夯实市场竞争力。通过聚焦特定区域或业务领域，可以形成差异化竞争优势，避免与竞争对手在广泛领域进行同质化竞争，构建竞争壁垒，提升企业在市场中的竞争力。

　　从企业层面看，绝大部分百强企业，几乎各业态、各类服务都有成熟的服务标准体系文件。如高端住宅领域，保利物业、金地物业、中海物业、金茂服务等都已形成高端物业服务标准；增值服务领域也有系列成果，如养老服务、社区教育、美居服务等。

　　从各地政府及协会层面看，已有多个城市住建部等相关部门联合当地物业管理协会编纂制定标准化服务技术规范，明确物业服务等级、服务内容与收费标准。

　　首先，强化企业的资源保障能力，确保员工经过系统、完善的标准化服务培训emc易倍体育平台，，在实际工作中能达到服务标准要求；

　　其次，构建系统化管理体系，为标准化体系建立严格的检查与考核机制，强化责任制；

　　最后，企业内部根据服务标准打造标杆项目，并逐步复制推广，促进标准化服务落地执行。

　　中央、国家主席、主席习近日对“十五五”规划编制工作作出重要指示强调，科学制定和接续实施五年规划，是我们党治国理政一条重要经验，也是中国特色社会主义一个重要政治优势。编制和实施“十五五”规划，对于全面落实党的二十大战略部署、推进中国式现代化意义重大。

　　当前emc易倍体育平台，，我国正处于“十四五”规划纵深推进、“十五五”战略蓝图即将擘画的关键节点。回顾“十四五”期间，物业管理行业经历了由“市值巅峰”到“理性回归”，由“规模为王”到“质效优先”，由“增量扩张”到“存量深耕”，由“粗放运营”到“精细管理”，由“地产赋能”到“独立发展”的多维度转变。物业企业顺势而为，及时调整发展策略，放缓扩张速度，注重项目质效，收缩非业主增值服务，理性探索多元业务，多维度加强成本管控，积极推动AI科技应用落地。

　　展望“十五五”期间，挑战与机遇并存。物业企业可能持续面临规模增长乏力、盈利水平下行等压力，也将迎来数字化转型、社区经济升级、相关政策支持等多重发展机遇。

　　2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。主要原因在于：1）企业规模虽在扩张，但管理面积增速放缓，企业营收无法依靠企业快速扩张得到快速增长；2）增值业务中，受宏观经济影响，高收益、高毛利的社区增值服务业务萎缩，受关联方影响，非业主增值业务大幅下降；3）市场化竞争加剧，部分企业为获取优质项目开展低价竞争，压缩项目议价空间。

　　从营业收入构成看，2024年基础物业服务收入均值为34.91亿元，同比增长9.23%。基础物业服务在营业收入中的占比进一步提升至73.06%，较上一年提升3.67个百分点，占比提升速度略微增加。近年来，物业公司持续推动业务聚焦，坚守物业核心服务领域，在提升服务品质、拓展业务规模等多维度协同发力，进一步巩固业务根基。2024年增值服务收入均值8.65亿元，同比下降15.71%，在营业收入中占比为15.04。

　　从企业性质看，央国企业务的稳定性和风险管控能力优于民营企业。民营企业毛利率虽略高于央国企，但二者的差距并不大，表明物业央国企的优化重组、高质量发展已取得一定成效。在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业对央国企的优势已不再明显。民营企业净利率已显著低于央国企，且二者之间的差距正在扩大，主要由于央国企风险控制及关联方状况较好，受到应收账款减值以及商誉资产减值的影响较小。

　　从营收稳定性看，毛利润每年增速均能维持在10%以上的仅剩3家；净利润每年增速均能维持在10%以上的公司仅剩3家。

　　2024年住建部把建设“好房子”单列为一项工作重点，提高物业服务质量已上升为国家战略层面议题。

　　在增值服务方面，打破旧观念，提供个性化、差异化的优质增值服务；在设施升级、社区改造方面，一方面完成基础设施升级、便民设施升级，另一方面，对有条件的小区开展绿色升级、智慧升级；在精神、文化需求层面，通过构建温馨的社区环境，提供丰富的文体活动emc易倍体育平台，，打造和谐的社区氛围。

　　好服务则强调基础保障、创新突破、紧跟时代需求、以人为本，标准化服务强调对现有服务，特别是基础服务的梳理与规范。

　　物业基础服务是支撑行业净利润保持稳定的中流砥柱，保障基础服务的品质是物业公司的发展根基，更是物业公司经营的生命线。上市公司通过打造标准化服务，为基础服务提升整体服务质量，为增值服务提供高水平的品质保证，构筑服务能力的护城河，提升品牌知名度。

　　2024年，披露管理面积数据的上市公司中，管理面积前十的企业在管面积总额达54.61亿平方米，市场份额约占17.39%，较上一年提升0.47个百分点。

　　未来，行业集中度将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目，扩大市场份额。

　　中小物企将加快战略转型，聚焦细分市场，提升服务品质和运营效率，通过差异化竞争实现突围。

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